Если у вас имеется квартира, в которой вы по какой-то причине не живете, и у вас нет несчастных бездомных родственников, которые хотят в нее вселиться, вы вполне можете ее сдать и ежемесячно получать за это дополнительные деньги. Решившись на сдачу в аренду жилого жилья, вам стоит заранее узнать о некоторых наиболее типичных "подводных камнях" этого бизнеса. Тогда ваша "лишняя" квартира никогда не станет причиной возникновения разнообразных, а порой и неразрешимых проблем...
Пересдача
Один из распространенных способов мошеничества с чужой арендованной недвижимостью является пересдача ее сторонним лицам. Это особенно следует учитывать тем, кто собирается сдать квартиру в аренду и надолго покинуть город...
По возвращении из продолжительной командировки или отпуска хозяев может ждать весьма неприятный сюрприз. К примеру, в квартире, сданной приятной молодой паре за 300 "условных единиц", теперь проживает компания лиц восточной национальности, которая слаженным хором клянутся, что платят другому "хозяину" 600$ в месяц и выносить отсюда свой скарб и малолетних детей они не собираются еще в течение оплаченного авансом полугода. Если вы являетесь собственником данного жилья и прописаны в нем, вы можете вызвать милицию и потребовать удалить посторонних со своей жилплощади. Кроме того, вы можете требовать у незаконных жильцов экземпляр договора за своей подписью. Однако лучше всего - если вас не мучает постоянная тяга к приключениям - заранее заключить договор найма с будущими жильцами вашей квартиры, прежде чем покинуть город. В этом документе должно быть прописано, что арендатор не имеет права сдавать вашу квартиру в субнаем, а также отдельным пунктом оговорено ваше право в случае нарушения предыдущего пункта попросить незваных жильцов немедленно покинуть помещение и разбираться непосредственно с тем, кто пересдал им квартиру. Еще один эффективный способ застраховать себя от подобных неприятностей - заключить договор доверительного управления с солидным агентством недвижимости. В таком случае ваша квартира будет застрахована от пожара, потопа и прочих напастей, а нести финансовую и имущественную ответственность и разбираться с проблемами будете не вы, а агентство.
Перепродажа
Предприимчивые жильцы могут не только пересдать вашу квартиру неизвестно кому, но в некоторых случаях - даже перепродать ее.
Один из довольно распространенных способов мошенничества на рынке недвижимости - продажа арендованной квартиры: дело хлопотное, но очень прибыльное. Разумеется, данный способ обогащения несколько сложнее простой пересдачи, но зато и прибыль с такой "операции" с лихвой оправдывает все затраты аферистов. Подготовка "приговоренной" квартиры к продаже в среднем занимает от двух до трех месяцев, которые уходят на изготовление фальшивых документов и поиск покупателей.
В подавляющем большинстве случаев сделка будет признана недействительной, и жилая площадь вновь отойдет к законному владельцу. Однако перед этим последнему предстоят долгие юридические процедуры, неприятные судебные тяжбы и крайне негативные эмоции. Если вы не имеете времени и сил на подобную роскошь, обезопасьте себя, соблюдая несколько несложных правил:
Никогда не оставляйте официальные документы на недвижимость в сданной квартире.
Не давайте документы и собственный паспорт своим арендаторам даже на непродолжительное время.
Во время контрольных проверок в течение первого-второго месяца обратите внимание, насколько обжита ваша квартира и не забудьте поговорить с соседями о новых жильцах. Случается, что именно сторонняя оценка помогает лучше всего оценить ситуацию.
Приватизация чужой недвижимости
Многие наивно полагают, что приватизировать собственную квартиру могут только непосредственные хозяева...
На самом деле приватизация без участия законного владельца вполне возможна, а подделка соответсвующих документов не составляет труда для профессионалов. Главной страховкой от подобной неприятности является предварительная приватизация самим владельцем. Если же вы задумали сдавать жилье - уточните, является ли оно на самом деле вашим в глазах государства?
Повреждения и поломки
Износ мебели и поломки бытовой техники в сдаваемой в аренду квартире неизбежны. Но потери можно свести к минимуму...
Можно сдавать квартиру без мебели, посуды и бытовой техники, а можно - со всем вышеперечисленным. Квартиры бывают разными в диапазоне от самых простых до элитных. Разумеется, не слишком аккуратный жилец сможет испортить и пустую квартиру. А вот сломать стиральную машину или смеситель в ванной может любой, даже совершенно порядочный и в высшей степени аккуратный человек. Застраховать себя в полной мере от любых "катастроф" не удается никому, а вот свести потери к минимуму - возможно вполне. Например, можно застраховать обстановку в квартире за свой счет или составить опись имущества и акт приема-передачи. Особенно важен последний пункт для дорогих квартир с элитной мебелью и хорошей бытовой техникой. Ведь вполне вероятно, что некоторые особенно полюбившиеся "мелочи" временный жилец, съезжая, захочет оставить себе... Заранее учтем, что платить за амортизацию (износ) квартиры арендатор не обязан. Если жильцы сломали новый телевизор или мебель, вы вправе потребовать деньги на ремонт или, если таковой уже невозможен, полную или частичную компенсацию причиненного ущерба. Если же в вашем недвижимом имуществе за время эксплуатации стали отклеиваться обои или развалилась от старости кровать - это, как говорится, сугубо ваши проблемы.
Не секрет, что многие люди очень любят домашних животных и держат их дома. Некоторые сердобольные особы норовят привести домой бездомную "кошечку-собачку", однако при этом не очень любят убираться за своими питомцами. Если у потенциальных арендаторов уже есть животное или вы подозреваете, что оно может появиться со временем, вам стоит все обсудить заранее. Если не хотите бесконечно проветривать, пылесосить и вымывать квартиру - налодите "вето" на любых животных на вашей площади. Если согласны на четвероногих и прочих "постояльцев", но желаете свести последствия их прибывания к минимуму - впишите в договор требование об устранении последствий содержания зверюшек в квартире. Хотя в любом случае придется заранее смириться с тем, что при выезде очередных жильцов какие-то, пусть и незначительные, убытки вы все же понесете.
Междугородняя и международная связь
Отключать "восьмерку" или не отключать - поистине "гамлетовский" вопрос для владельца жилой недвижимости...
В последнее время квартиры, в которых отключена "восьмерка", не пользуются большой популярностью. Более того: отсутствующий выход на межгород и некоторые мобильные номера вполне может служить поводом к серьезному снижению арендной платы. Если вы не хотите создавать неудобства своим жильцам, не лишайте их возможности совершать междугородние звонки. Но помните: есть шанс, что платить за некоторое общение постояльцев однажды придется вам. Пожалуй, наиболее действенная мера, помогающая регулировать тягу к общению ваших арендаторов - взять с них залог за междугородные разговоры. Но и в этом случае будьте бдительны: ежемесячно требуйте все квитанции об оплате переговоров и храните их у себя. Кроме того, можно воспользоваться услугами специальной службы, позвонив в которую можно узнать сумму счета еще до того, как квитанция попадает в почтовый ящик квартиры.
Задержки арендной платы
Далеко не все арендаторы настолько бедные, насколько хотят казаться. Кроме того, некоторые не любят возвращать хозяевам долги...
Если у вас доброе сердце, то с вами однажды может приключиться следующее. Ваш арендатор расскажет вам слезливую историю о том, что попал в весьма затруднительное положение, что у него украли кошелек, что родственники в другом городе попали в больницу, и будет со слезами в голосе умолять вас об отсрочке платежа. Разумеется, в жизни каждого бывают "черные полосы". Но если вы не хотите, чтобы вашу сердобольность и мягкосердечие просто использовали, то не сочувствуйте всем без разбору, а только тем арендаторам, в которых вы уверены, и с кем имеете дело не первый месяц.
Случается, что арендатор, так и не уплатив оговоренный долг, просто съезжает в неизвестном хозяину направлении. Найти обманщиков практически невозможно, даже если хозяин квартиры записал паспортные данные своих жильцов и адрес их регистрации. Вполне возможно, что прописка эта "липовая" и арендатор по данному адресу никогда не появляется. Чтобы хоть в какой-то мере обезопасить себя от такого вида мошенничества, следует обязательно оформить договор найма, внести туда паспортные данные нанимателей и размер арендной платы. Кроме того, следует выяснить дополнительные сведения о своем жильце - место его работы, мобильный и рабочий телефоны. А выяснив их, потрудиться однажды провести собственное "частное расследование", прозвонившись по телефонам и проверив адреса под благовидным предлогом.
Заплати налоги и спи спокойно
Этот рекламный слоган вполне справедлив и тогда, когда речь идет об аренде жилой недвижимости...
Как это ни печально, но согласно строгой букве закона, арендодатель обязан выплачивать государству 13% от дохода, полученного со сдачи квартиры. Сдавая квартиру в аренду, собственник просто обязан зарегистрировать договор найма в налоговой инспекции по месту жительства и платить ежемесячные 13% налога от полученного дохода. Если деньги за квартиру собственник получает через агентство недвижимости, заключив с ним договор о доверительном управлении, то эти 13% удерживает с него агентство.
Имейте в виду, что за сокрытие налогов порой приходится платить штраф. Его размер зависит от суммы, которую сотрудники налоговой службы признают сокрытой, и бывает, что именно этой "неизвестной сокрытой суммой" и шантажируют своего хозяина экономные наниматели. От налоговых платежей не освобождает даже короткий срок сдачи квартиры в аренду и тем более, от них не спасет отсутствие договора с арендатором.